商业地产促销方案

商业地产促销方案（通用3篇）

商业地产促销方案 篇1

　　一、项目概况：

　　本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。

　　二、项目SWOT分析：优势分析：

　　1)区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;

　　2)配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;

　　3)交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：

　　1)消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;机会分析：

　　1)市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;

　　2)稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;

　　3)隐性机会(引导消费)对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术，对于自己而言降低了成本);威胁分析：

　　1)潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。

　　2)消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。

　　三、项目定位及USP导向

　　我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础;同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的"俊园"的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：

　　①形象定位

　　1)优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;

　　2)品位CLD生活概念创新

　　3)情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)

　　4)文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁②功能定位

　　1)自由空间、自由组合框架结构设计

　　2)投资潜力大地处繁华地段，未来的"湖南路"

　　3)生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便

　　4)尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑)

　　③品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。项目"USP"的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的"USP"是关键。●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP;(黄金地段、全框架结构，任意分割组合)

　　●高位嫁接，从形象上提升USP;

　　①时尚性(外观设计的前瞻性)

　　②舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活)

　　③高贵性(生活品质的全面提升)

　　④文化性(将教育嫁接于本项目)

　　⑤便利性(交通的便利，生活的便捷)

　　四、项目推广思路总的思路：

　　以商铺的'旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：

　　1)商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略)对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行(操作方法见推广策略)

　　2)住宅

　　①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势)

　　：②以倡导新生活方式为主题进行推广(如"CLD"生活)：

　　③通过商铺的营销造势，带动住宅的销售;◇倡导"文化社区"概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。

　　五、项目建议

　　1、案名设计紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色;建议采用以"华庭"命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等以"府邸"命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸

　　2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。

　　3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。

　　4、建筑外观建议本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。

　　5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。

　　第二部分整合推广策略

　　(一)商铺推广策略

　　一、商铺功能策划：

　　1)对于斜桥街商铺，建议以"服饰一条街"、"小吃一条街"、"文化一条街"来作为招商重点宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。

　　2)对于大西路商铺

　　;①整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮娱乐设施;主要通过关系营销予以推广。

　　②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊(通讯器材、音响制品等)，童趣坊(儿童服饰、玩具、文化用品等)、丽人坊(服饰、化妆品、时装包等)

　　二、定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控;针对于大西路商铺：

　　1)如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整;

　　2)如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。

　　三、价格策略

　　1)"低开高走"策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。

　　2)不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。

　　3)"特价单位"策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为"特价单位"，以超低价造成热销、抢购场面。

　　4)消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。四、行销推广策略：

　　1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。

　　2、先关系营销，后市场营销关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。

　　3、以卖为主，以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主(应急策略)。

商业地产促销方案 篇2

　　一、企业公关宣传目标

　　1. 营造鲜明、独特、良好的企业形象，增强大众印象。

　　2. 树立准确、有效、超凡的诉求理念，实现占位意图。

　　二、创意表现策略

　　开展本次活动，将以延续往年宣传攻势、尽量保持以往宣传特色为原则，在创意构思上独辟蹊径，立足于建立清晰准确理念、占领业内应有地位以及顺应社会公众导向等方面，给人以耳目一新、更为求实之感。（文案及创意、设计稿件等待方案通过后具体提出）。

　　三、宣传诉求对象

　　1. 主体：市区景线“十一”外游的所有家庭（旨在借娱乐的时间针对所有能娱乐的家庭）。

　　2. 《××晚报》读者群（关心社会、重视信息的大众）。

　　3. 《电视台》“晚间新闻”、“精彩时刻”收视观众；《卫视》“连续剧”的收视观众。（关心变化，乐于娱乐的居民家庭）。

　　4. 《交通广播电台》《××人民广播电台》的听众（白天能乘专车进行郊游的高消费家庭）。

　　四、广告发布策略

　　基于对此次公关活动形式的新颖性和影响范围的广泛性相结合、活动效果的轰动性和活动投入的低廉性相结合等方面的考虑，本次活动以“立意新颖”为立足点，选择的媒体既能共同形成室外大媒体的冲击效果，又能被接受，因而具有相当大的.亲和性，易于与目标对象进行情感沟通。

　　另外，主要媒体虽限于在一定区域发放，但由于媒体的随身性特点，活动结束后媒体影响面将渗透到市内各个区域，从而形成较强的持续效果。

　　五、媒体选择及实施安排

　　（一）媒体选择

　　1.红色中型带把娱乐用气球2万个（印有本企业标志或娱乐项目名称，持有家庭波及总人数约10万人左右）。

　　2.印有企业标志或娱乐项目种类的红色马夹背心和太阳帽约300套。

　　3.扎有红色绸带的小型面包车4～5辆。

　　4.沿海景线公共车站防雨厅广告牌。

　　5.《××晚报》：通栏两次。

　　6.《电视台》、卫视频道（电视广告片以活动表现为主线，逐一介绍本企业的综合娱乐项目）。

　　7.《交通广播电台》、《××人民广播电台》（广播广告抒发情感，让人与活动相呼应）。

　　（二）计划实施安排

　　广告宣传计划实施如表8-6所示。

　　表8-6 公关活动广告宣传计划实施表

　　时间

　　媒体

　　宣传内容

　　9月30日

　　《××晚报》

　　重新营造企业形象，提示明天园活动，但不注明具体活动内容

　　10月1日上午10点

　　广告马夹

　　气球

　　自××公园正门至路、路、西路和路等五处，最终至广场，由身穿广告马夹的中学生（约200名）无偿发放气球，争取一小时左右在区域内形成整片具有轰动冲击力的红色气球群

　　10月1日上午11点

　　广告车

　　广播广告

　　由摄影师跟车，分头抓拍气球发放和温馨家庭欢乐场面（事先选好模特穿插于人群之中）；广播广告（两台同时）随之发布

　　10月1日中午12点

　　剪辑30秒电视广告至电视台

　　10月1日下午2点

　　《××晚报》

　　发布活动系列广告

　　10月1日晚

　　6：00～9：00

　　电视广告

　　电视台、卫视新闻等栏目相继播放电视广告

　　六、活动预算

　　本次活动预计总费用合计五万元人民币，具体费用项目包括：

　　1.两万个气球的成本及印刷费；

　　2.两百个广告背心的设计制作费；

　　3.报纸广告，晚报二次通栏的发布费；

　　4.电视广告摄制、编辑、发布（三次）费；

　　5.广播广告录制、发布费（时间跟活动进行，约2～3小时）；

　　6.整个活动的企划、推动及人员组织、劳务等其他费用。

商业地产促销方案 篇3

　　目录

　　项目研究策划目标

　　掌握和了解成都商业地产、写字楼及服务式公寓市场发展模式和规律

　　掌握成都商业地产、写字楼及服务式公寓的市场竞争格局，找准项目的市场切入点

　　把握成都商业地产、写字楼及服务式公寓类置业群体的需求特征

　　掌握和运用国家以及成都地方政策法规对商业地产项目的规定

　　掌握成都商业地产开发和运作模式

　　找准和提炼本项目的核心价值和核心竞争力

　　明确项目的核心概念

　　明确项目市场定位和产品定位

　　建立项目的开发策略

　　建立项目销售营销推广策略

　　项目研究策划核心命题

　　与商业地产发展相关的土地、房地产行业、金融等政策、法规研究

　　国内商业地产开发模式的研究

　　成都商业、写字楼及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究

　　成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业发展趋势研究

　　成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业消费者需求特征研究

　　商业地产创新发展趋势研究

　　项目区域发展规划研究

　　项目地块开发条件解析

　　项目开发策略研究

　　项目营销推广策略研究

　　项目研究策划成果

　　&《项目发展与竞争环境研究报告》

　　一、城市宏观经济研究

　　1.1成都的城市总体定位

　　1.2成都市历年GDP增长情况

　　1.3成都市产业结构发展情况

　　1.4近两年成都市利用外资情况

　　1.5近两年成都市第三产业就业状况研究

　　1.6未来经济增长趋势

　　二、成都市市区城市形态和规划

　　2.1成都市城市性质

　　2.2主城区用地布局规划

　　2.3城市市政规划调研

　　2.4区域规划及发展前景分析

　　三、成都市房地产市场专题研究

　　3.1成都市房地产市场发展现状综述

　　3.2新政和地震对成都市房地产发展影响力分析

　　3.3成都市房地产市场走势分析

　　四、成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场专题研究

　　4.1成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业发展概况

　　4.2成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场特征分析

　　4.3成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓产品特征分析

　　4.4成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业未来发展预测

　　五、城南新区未来发展规划研究

　　5.1城南新区的产业发展规划研究

　　5.2城南新区用地布局规划

　　5.3城南新区市政规划调研(包括重要道路;地铁等交通规划;公园、大型文体娱乐设施等及其相应时间表)

　　5.4城南新区未来发展前景分析

　　六、商业地产(商业综合体)专题研究

　　6.1与商业地产(商业综合体)地产发展相关的土地、房地产行业、金融等政策法规研究

　　6.2国内商业地产(商业综合体)地产开发模式和成功经验的研究借鉴

　　6.2.1商业地产(商业综合体)产品构成

　　6.2.2商业地产(商业综合体)功能构成

　　6.2.3运行机制(规划建设模式、创业服务体系、投融资服务体系、产业发展模式、销售招商模式、商业运作模式)

　　6.3成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究

　　6.4商业地产(商业综合体)创新发展趋势研究

　　6.4.1主题概念创新

　　6.4.2建筑形态创新

　　6.4.3品质配套创新

　　&《成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业客户需求调研报告》

　　客户背景特征分析(行业、区域、年龄、收入状况、学历、喜好)

　　客户满意度分析(对现有物业的满意度，最满意的方面和最不满意的方面)

　　客户需求特征分析(选择区域、选择物业面积、选择档次、进驻方式及价格承受能力、选择物业最关心的问题、选择物业最看重的配套设施)

　　项目相关需求调研(关于项目档次的调研、适合入驻该项目的客户、项目所必需的配套设施、对商业、商务、居住配套设施的具体要求、入驻本项目的意向)

　　&《项目定位及发展策略研究报告》

　　总体形象概念定位

　　规模定位

　　目标客群定位

　　功能定位

　　产品定位(户型、建筑风格、层数、层高、配置)

　　价格定位

　　项目开发策略建议

　　&《项目规划及建筑概念设计建议报告》

　　规划设计的创意生成

　　项目功能组成

　　总体规划(规划原则、规划依据、区域划分)

　　建筑设计(设计依据、设计原则、建筑风格与色彩、结构形式、平面布局、层高、层数、建筑设备配置)

　　&《项目投资效益分析》

　　财务评价基础数据与参数选取

　　项目产值估算

　　成本费用估算

　　财务评价指标

　　风险分析与规避策略

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