物业管理调研报告

物业管理调研报告十篇

物业管理调研报告 篇1

　　为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：

　　一、八大优势

　　1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。

　　2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。

　　3、小区配套设施标准性高。

　　4、准确把握市场脉搏。

　　5、经营理念鲜明――创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

　　6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。

　　7、人力资源及组织体系比较完整。

　　8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。

　　二、十大有待改善问题

　　1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

　　2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的`乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

　　3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

　　4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

　　5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

　　6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

　　7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

　　8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

　　9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，华庭管理处前台工作可以，居和花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

　　10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

　　三、工作计划

　　根据现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

　　1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

　　从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让牌子有力地推动各项目发展，建议成立“物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：

　　将现注册的“中山市居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市物业管理服务有限公司”，新牌子定位于华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市物业管理服务有限公司华庭管理处”、“中山市物业管理服务有限公司居管理处”、“中山市物业管理有限公司花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。

　　2、精简机构，合理调配。

　　规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作

物业管理调研报告 篇2

　　随着我国住房市场和体制的不断改革，物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距离。

　　梧桐花园小区简介

　　梧桐花园位于梧桐花园位于西夏区同心北路，交通非常便利，学区完善，周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，小区布局合理。

　　调查所得信息：

　　此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。

　　根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映，物管公司职员与业主的交流及沟通非常少，这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现，该物业管理公司只设有两名客服人员，并且办公室位置偏僻，一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差，没有在小区内形成24小时有效巡逻机制，在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录，安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映，该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班，没有一个合理规范的制度。

　　保洁方面存在的问题主要有：保洁员的待遇较差，并且没有专门的办公室和休息室。经过调查，大部分的业主对小区的环境卫生保洁方面认为服务到位，工作效率及质量较好，但是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一，树木种植单调，流经小区内的一条河流污染严重，散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。

　　根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理，没有发现车辆乱停乱放问题，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。

　　总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见：

　　1、调整工作机制，确保社区工作正常有序的开展，社区开展应该与街道部门考核挂钩，不断加强和完善社区工作的领导，进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题，应该设立“政府→行业→个人”三点结合，即政府进行补贴，物企和业主或业主委员会共同分担的模式。

　　2、强化小区服务功能，保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。

　　3、积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变 ，整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。 建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。 开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。

　　4、 具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。

　　我深知，在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话，只能是“纸上谈兵”。通过这次的调查，切实加强了我理论与实践相结合的能力，为今后的学习打下了坚实的基础，尽管调查分析报告中存在很多不足，但收获不小。

物业管理调研报告 篇3

　　物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本情况

　　我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。

　　二、存在的主要问题

　　1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。

　　2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。

　　3、物业服务费收取难。主要表现在：

　　一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。

　　二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。

　　三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

　　四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

　　五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。

　　六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。

　　七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。

　　八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。

　　九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位。

　　4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。

　　5、物业管理缺乏监管。我区所有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。

　　6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

　　三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

　　1、走强强联合之路。创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

　　2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平。

　　3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。

　　4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

　　5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。

　　6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

　　7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

　　8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平，提高自身的服务质量。规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。

　　9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系。

　　10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

　　11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

　　12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字（20xx）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。

　　13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务。

物业管理调研报告 篇4

　　根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、xx镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。

　　一、基本情况

　　城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建设。

　　二、现行管理模式

　　三、存在的主要问题

　　集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：

　　（一）综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。

　　旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。

　　（二）开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。

　　（三）少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。

　　金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：

　　根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。

物业管理调研报告 篇5

　　为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。

　　一、发展现状

　　近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。

　　1.健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。

　　2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度；建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。

　　3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

　　4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡；业主公共活动用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

　　二、主要问题

　　虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

　　1.车辆停放无序。

　　由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。

　　2.违法建设不止。

　　部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店；有的顶楼搭建阁楼；有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观；有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建；还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

　　3.物业费用难收。

　　目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米，高层住宅为1.0-1.5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

　　4.各类乱象频发。

　　小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言；芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件；金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件；荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

　　5.行政执法缺位。

　　政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安；城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止；消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

　　6.公共服务缺失。

　　敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：

　　1.对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。

　　2.物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

　　3.部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。

　　4.物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。

　　四、几点建议

　　调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度；其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负；第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。

　　1.强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。

　　2.明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会)，尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

　　3.分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。

　　4.创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

　　5.倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。

　　6.突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

物业管理调研报告 篇6

　　物业管理关系千家万户，做好物业管理对于改善城区环境，巩固三创成果，构建和谐社会具有重要意义。近年来，XX县物业管理逐步发展，取得了一定成绩，但也面临诸多困境，物业管理发展任重道远。

　　一、我县物业管理基本状况

　　近年来，我县城镇化建设日新月异，小区物业管理逐步推行和发展，目前整体态势平稳。但是我县物业管理市场化运作机制尚不健全，物业管理水平仍然较低，业主与物业公司的矛盾难以调解，物业管理行业监管体制不完善，已经到了一个需要全面规范整顿提高的阶段。

　　（一）稳中求进，我县物业管理发展迅速。

　　我县物业管理起步于20xx年，县房地产管理局成立了物业管理办公室，负责全县物业行业监督管理。10年来，我县物业管理从无到有，从小到大，稳步发展。截至目前，全县共有物业服务企业10家，管理居民住宅小区17个，物业服务建筑面积近200万平方米，新建住宅小区物业管理覆盖率达98%，从业人员达 1000多人，服务小区人口达25000人。

　　（二）多措并举，我县物业管理逐步完善。

　　县物业管理办公室成立以来，对物业行业管理发挥了一定作用。一是加强物业服务队伍培训，提高了从业人员的业务技能、政策法规水平和职业道德；二是加强外派交流。进一步开阔了物业管理人员的视野，找准了自身存在的问题，也明确了今后努力方向。三是加强市场准入管理。积极实行物业管理提前介入制度，在房地产开发企业办理商品房预售许可证时，必须明确项目前期物业管理计划。从20xx年5月1日起，所有新建楼盘前期物业管理实行了招投标制度。四是加强行业监管。制订了《XX县城区物业服务企业实施年度测评细则》，加强对物业服务企业的监管，将测评结果作为评先评优考核晋级的重要依据。五是加强公共维修资金的归集和管理。截至目前，累计归集物业公共维修资金1300万元。

　　（三）物业管理发展不平衡。

　　一些小区如铂金华府、中伟世纪城和烟草局的物业管理比较规范。而巨龙家园、玉盘小区、书香和苑等一些小区因物业费收缴率不高，小区物业管理已经撤离。巨龙御园、名人府邸也岌岌可危。此外，党政机关、学校医院等企事业单位的物业管理还未全面启动。

　　二、我县物业管理存在的主要问题及原因分析

　　我县物业管理业在快速发展的同时，暴露的问题和隐患也日益凸显，主要表现在：

　　（一）小区开发建设质量堪忧、设施配套不完善。我县部分小区，尽管通过了竣工验收，但仍存在规划未严格实施、小区配套设施不完善、房屋外墙屋面渗漏、卫生间漏水、消防及安保设施不到位、电梯质量低劣，甚至存在安全隐患等等问题。这些问题在建设过程中没有得到根本解决，留下质量安全隐患和矛盾根源。

　　（二）物业管理粗放型发展。一是部分物业企业服务质量不高，服务信誉不佳，重收费轻服务。二是物业管理专业化水平低，物业服务企业小、弱、散，缺乏上规模、上档次的物业公司。从整体而言，我县物业管理服务水平不高，实力不强，难以适应市场化、专业化、社会化的需求。

　　（三）业主物业服务消费观念没有普遍形成

　　一些业主缺乏法制观念和物业消费观念，对市场化物业管理不理解、不支持，有些业主只要求接受服务却拖欠物业费，有的只选择价格低廉的物业公司，却要享受品质的物业服务，而物业公司因收费标准低而难以运作，从而造成业主与物业公司之间的对立情绪与矛盾纠纷不断增加的恶性循环。

　　（四）物业公司和业主权责不清，业主委员会没有充分发挥桥梁作用。我县小区大部分业主委员会没有成立，有的业主委员会在物业管理中不能发挥应有的作用。部分小区业主和物业公司没有订立物业服务合同，双方的权利和义务没有明确，造成双方应尽职责和义务不能全面履行，权利受到侵害时不能很好维权。

　　（五）物业管理体制不完善。从全县看，缺乏一个强力有效、协调各方的综合物业管理部门，县房产局作为物业行业管理主管部门，委托物业管理办公室负责业务管理，但该机构面对日益增加的管理任务和物业矛盾纠纷调处力不从心，亟待全面加强。开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；属地政府、社区的综合协调作用未充分发挥。在业主和物业公司产生矛盾时，政府及相关部门不能及时调处，导致矛盾升级扩大。

　　三、加强我县物业行业管理的几点建议

　　（一）加强宣传，引导树立正确的物业管理和物业消费观念。深入宣传《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业服务对小区环境的重要性，增强广大业主的物业服务消费观念，使“花钱买服务”的观念深入人心。同时，引导物业服务企业依法经营、公平竞争，提高服务质量，珍视企业信誉，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

　　（二）部门联动，建立物业管理齐抓共管机制。一是在工程项目规划、设计阶段开始，规划建设部门要对小区的功能、布局、公共设施和配套建设等提出明确要求，为后期物业服务打下坚实的基础。二是小区建设要严格执行有关规划建设标准，做到图纸与建设一致，严格规划管理和工程质量管理，确保建设工程质量。三是建立商品房综合竣工验收制度，房产部门要参与综合验收。政府相关部门应实行验收责任追究制，未通过综合验收的物业，不能投放市场。四是物价部门要完善细化收费标准，明确服务内容。五是县房产部门要建立物业企业的信誉等级测评制度，引导物业服务企业加强行业自律，提高企业信誉，确保服务质量。使信誉低、质量差的物业企业逐步退出市场。对无正当理由擅自中止物业服务的物业公司在以后的投标时予以限制。规范物业承接查验手续，明确开发商、物业服务企业、业主三方之间的权利和义务。同时，要认真规范公共维修基金的管理和使用，制定公共维修基金提取使用程序。

　　（三）积极扶持，促进物业企业良性发展。建议政府对物业服务企业征收的相关税费予以优惠，在物业公司遇到困难时予以关心支持。引导物业企业走强强联合之路，积极鼓励物业公司重组兼并，做大做强物业公司，做响物业公司品牌。积极扶持培育实力较强、专业化水平较高的物管企业，走规模经营之路。

　　（四）加强保障，推进物业管理法制化进程。业主和物业公司的矛盾纠纷一般属于民事纠纷，如当事双方已提起诉讼，可按法律程序处理。建议县人民法院优先受理、快审快结，维护当事人的权益。当业主恶意拒交物业费时，要发挥司法调解的作用，建议明确物业企业催缴物业费更为简单的措施或程序。为从根本上规范我县房地产开发建设管理和物业管理活动，建议尽快出台我县加强房地产开发管理的实施办法和加强物业管理的实施细则两个规范性文件。

　　（五）理顺体制，实行属地管理和行业管理相结合。按照“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确乡镇和社区居委会在物业管理工作中的权、责关系，把物业管理纳入社区综合管理范畴，政府投入一定的经费。乡镇、社区居委会加强对居住小区的属地管理，全面承接和履行政府延伸至社区的各项公共管理与服务职能，建立起对业主委员会的引导和监督机制。县房产部门要加强对物业服务企业的行业监管，指导物业服务企业规范、高效开展工作。建议县委政府加强县物业管理办公室的机构设置，增加人员编制，明确其职能职责，加强其履职监督。对业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，县物业管理办公室要和社区居委会及时介入、引导，共同协调处理。坚持属地管理原则，业主委员会自觉接受社区居委会的领导，社区居委会积极参与协调处理物业矛盾纠纷。

物业管理调研报告 篇7

　　为了规范市区内普通住宅小区物业管理，根据地区领导安排，20xx年8月5日—10日，地区建设局组织专题调研组，对XX市市域内住宅小区建设情况、物业管理情况进行了调研，并与多家物业服务企业进行了座谈，就做好物业服务工作听取了物业服务企业建设性的意见，同时深入住宅小区走访了业主，召开了业主代表座谈会，认真听取了业主对物业管理及服务的意见和建议，现将调研情况汇总报告如下：

　　一、XX市住宅小区建设及物业管理的基本情况

　　截止20xx年7月底，XX市建成180个普通住宅小区，共有物业服务企业47家，其中二级资质1家，三级资质31家，三级（暂定）资质15家，从业人员近4000人，管理普通住宅小区140个，小区总建筑面积408.8万㎡，住户总数36210户，居住人口11万余，物业覆盖率达70%，未实行物业管理的小区有40个。

　　二、存在的主要问题

　　在此次调研中，我们总体感觉是：地区内物业管理水平仍处于初始阶段，存在诸多矛盾、困难和问题，急待整顿和规范。

　　（一）物业管理收费偏低

　　地区内物业管理收费自1998年出台收费标准（封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月）一直延续到20xx年，20xx年XX市出台了按等级收费的规定，由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准，业主普遍不接受，所以，除个别小区外，依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取，此收费在1998年是合适的，目前仍按这个标准执行，物业服务收费明显偏低。这次调研中，我们对各类物业公司服务成本进行了测算，按照目前物价指数和收费标准，物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务，要想企业不亏损，只能缺位服务，由此，派生出一系列问题：

　　一是员工工资低（地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右；丽园小区物业服务企业员工平均工资650元；阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元，属最高），高质量管理人才和服务人员难以引进（地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等），低素质管理人员只能履行低标准服务，造成服务错位或不到位。

　　二是难实施规范化管理标准化服务，造成扯皮多、投诉多、上访多，给地区社会稳定带来不和谐因素。

　　三是企业负债运行，造成水费、电费拖欠，导致小区路灯不亮，道路不平，绿地荒芜，树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。

　　四是业主拖欠物业费情况严重，经统计，XX市城市物业住宅公司累计债务249万元，安雅物业公司累计债务307.6万元，业主欠费严重影响物业公司的生存。

　　（二）物业管理中各方主体行为不规范

　　地区内实行物业管理的140个普通住宅小区，只有37家成立了业主管理委员会，占25%，且大多数业主委员会不能规范运作（主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源）。未成立业主委员会的住宅小区，物业管理属于“跛足”运作，业主权利、义务不清楚，物业公司与业主委员会之间关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，不利于物业管理市场的规范，削弱了物业管理行业的发展。

　　（三）落实住房专项维修资金制度不到位

　　一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金（丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成，未达到国家当时规定的2%标准）。

　　三是20xx年前建设的商品房维修金没有足额归集到位，无法正常提取使用。

　　由于专项维修资金不到位，住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益，也影响了小区的整洁和完整。

　　（四）老旧小区开发建设中遗留问题多，物业公司无力解决。具体表现为：小区规划与实际建设不符，没有物业管理设施；小区环境与售房承诺有差异；文化娱乐、健身场所等配套设施不完善；房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附属设备质量差，返修率高，引起业主不满；有的小区设施老化，影响到管理质量。

　　三、出现问题的原因（对存在的问题进行定量分析）

　　（一）物业管理市场体制欠完善，缺乏竞争机制

　　XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况，一是由市房地产部门直管的物业企业，对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理；二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业，对单位开发的住宅小区实施物业管理；三是由开发商组建的物业公司，对自行开发的住宅小区实施物业管理；四是由股份制或私人组成的物业企业，对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲，XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式，这种模式不利于竞争，按照国家《物业管理条例》规定，业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，只有通过竞争，才能形成新的管理机制，促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。

　　（二）业主大会和业主委员会体制不健全，未形成有效的运行机制

　　随着住房体制改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变，居民住房自有化率越来越高。随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构，在业主大会闭幕后，行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全，业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约，业主委员会未发挥应有的作用，物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多，存在一定的对立情绪。

　　（三）物业服务企业行为不规范

　　市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚，在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。

　　（四）开发建设质量问题对物业管理造成不利影响

　　市区内部分住宅小区由于开发质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加大了物业服务企业管理成本，造成了物业服务企业亏

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