企业拆迁与住宅拆迁的维权区别

　　补偿方式的选择不同。住宅拆迁的补偿方式大致可以分为两种，即房屋置换和一次性货币补偿。在补偿之前首先要进行评估，即房屋的价格与土地的价格。在市场成交过程当中，其一般为怎样的价值。按《国有土地征补条例》相关规定，土地加房屋的价值应与周边商品房价值持平，如周围价格为5000每平米，则土地加房屋的价值应持平在5000每平米。作为企业而言，往往没有进行厂房置换的权利，或者讲：在实际的操作中，也没有给企业以厂房置换的选择的权利。此时，企业有两种选择：一为一次性货币补偿二为进行土地置换，在实际操作中，作为拆迁方，往往希望企业选择一次性货币补偿，二为进行土地置换，在实际操作中，作为拆迁方往往希望企业选择一次性货币补偿。我国的土地资源越来越紧缺，特别是合法用途土地的紧缺。因此，拆迁方宁可选择一次性货币补偿，也不远选择土地置换。作为城市拆迁，城市住房一般分为公房和城市商品房。公房有公房的承租权，如大型工矿企业、机关部门，往往在80年代都有公房，由于承继主体的不断延续，公房的承租权变为了潜在的所有权。一般遇到拆迁后，公房的产权人和承租人在拆迁的地位上则没有差别，且大部分拆迁的权利也给予了公房的承租人。 商品房有土地使用权证与房产证，对房屋的合法持有权是不用质疑的。因此商品房的合法性基础十分牢固，作为拆迁方一般无法质疑其合法性。商品房和宅基地的合理范围内进行了修缮并不影响其合法性。但企业不同，有的企业土地是承租而来，不具有土地的真正使用权，有的企业有土地使用权，但为集体土地，也有的为国有土地，有工业用地。甚至有的是住宅用地。但以上均有国有土地使用权证，若是承租而来，则拆迁面临的情况则比较复杂。

　　补偿项目不同住宅拆迁补偿的是土地和房屋的价值，企业拆迁补偿的往往是土地与房屋之外的经营损失。作为经营损失的补偿，有着不同的方式。若选择了土地置换，则中间的一段时间要补偿停产停业损失，这在法律上叫做周期性停产停业损失补偿。另外，一次性货币补偿既为一次性停产停业的补偿，因此，朱住宅拆迁与企业拆迁的补偿项目有所不同。而且在实际维权当中，土地、房屋与停产停业损失应该基本持平。因为按现在的市场经济价值和经济数据来进行推算，此三者体现出的市场经济价值应基本持平。

　　合法性基础不同作为住宅拆迁，无非由两个方面，一为集体土地住宅，二为城市房屋土地住宅，集体土地住宅指宅基地，尽管有的地方没有宅基地使用权的证件或宅基地集体土地使用权证，但其往往以村里或乡里的批单，尽管没有批单，也由于历史原因，成为了毋庸置疑的合法土地所有权。

　　法律后果不同作为住宅而言，要走一套正规的法律程序认定，2011年《国有土地征收补偿条例》之后，依征收补偿条例实施，首先要有征收决定，其次要有征收补偿决定，不服此决定的被征收人有权利进行复议和诉讼。这个部分真正可能产生风险的是遇到司法强拆。但此套诉讼程序是必须要有的。从征收决定到征收补偿到诉讼等是一个漫长的过程，引起的法律后果往往是无法满足在拆迁的过程当中实际经营与生产的需要。因为在拆迁过程中，作为拆迁方或者政府有强制执行能力，因此具有相当的行政性手段，例如查消防、查卫生手段等，这些行政性手段直接干扰正常经营，此过程会导致企业无法达到正常生产经营状态。被拆迁方在此情况下，心理预期会不断降低，因此这些行政手段会将在你身上不断产生效力。五、应对措施不同住宅拆迁主要是把整个程序操作的完美无瑕，只要最大程度的拖延拆迁方，就有很大可能得到合理补偿，企业则不同，它把行政行为产生的强制力，在企业正常的生产过程当中，把具体行政行为的效力降到了最低最小化。反而对对方的压力会很大，这才是企业在维权过程中要达到的目的，只要弱化了具体行政行为，企业维权效果则基本达到。

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