成都市业主大会议事规则

业主大会名称：_________[区]／[市]／[县]_________（物业名称）物业管理业主大会
业主委员会活动用房座落：_________（物业详细的路街道巷门牌号）_________（物业名称）_________（楼幢单元门牌号）
第一条　目的与依据
　　为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主大会议事规则（以下简称本规则）。
第二条　涵义
　　本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。
第三条　业主大会宗旨
　　业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第四条　业主大会组成与成立
　　_________（物业名称）的全体业主组成本物业管理区域业主大会，业主大会自通过业主公约及本规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
　　业主大会设立业主委员会作为执行机构。
　　业主大会成立后成为本物业管理区域业主的，自动成为业主大会的成员。
第五条　业主身份确认
　　业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，按照房屋所有权人进行业主身份认定。
　　前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。
　　无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。
第六条　业主大会活动范围
　　本物业管理区域的业主大会、业主委员会依法就本物业管理区域内的有关物业管理事项代表全体业主履行职责。
　　业主大会、业主委员会接受当地物业管理主管部门的指导和监督。
　　业主大会、业主委员会配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护社会治安等相关工作。
　　业主大会、业主委员会支持社区居民委员会开展工作，接受其指导和监督。
第七条　业主大会职责
　　业主大会按照业主大会会议审议通过的业主公约和本规则，依法履行以下职责:
　　　　（一）修改业主公约和本规则。
　　　　（二）选举、更换业主委员会委员。
　　　　（三）选聘、解聘物业管理企业。
　　　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
　　　　（五）制定、修改物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，包括房屋定期维修制度，设施设备管理规定，绿化环境卫生管理规定，住宅装修管理规定，车辆停放与交通秩序协管规定，消防与治安协管规定；物业服务费用分摊及交缴规定；业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法等。
　　　　（六）决定物业共用部位、共用设施设备使用与收益分配方案。
　　　　（七）听取和审议业主委员会工作报告，改变和撤销业主委员会不适当的决定。
　　　　（八）监督物业共用部位、共用设施设备的使用与维护，督促业主、使用遵守业主公约。
　　　　（九）设立业主大会和业主委员会工作经费后，审议业主委员会年度财务预算方案、决算报告等。
　　　　（十）_________。
第八条　业委会任期与组成、委员资格
　　业主委员会实行任期制，每届任期3年；业主委员会任期届满之日起资格自动终止。委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。
　　业主委员会由_________名委员组成，设主任1名，副主任_________名。无法按本规则规定的人数足额选出业主委员会委员，按实际选出的人数（不少于政策规定的5人）为准确定业主委员会委员名额。
　　业主委员会自选举产生之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任；业主委员会主任、副主任由业主委员会会议从委员中推选产生。
　　业主委员会委员的条件如下：
　　　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。
　　　　（二）遵守法律、法规。
　　　　（三）遵守本规则、业主公约，履行业主义务。
　　　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁。
　　　　（五）具有一定组织能力。
　　　　（六）具备必要工作时间。
第九条　业委会职责
　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：
　　　　（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况。
　　　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
　　　　（三）拟定业主公约、本规则修改方案。
　　　　（四）拟定专项维修资金的使用、续筹方案，依照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集。
　　　　（五）拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案。
　　　　（六）设立业主大会和业主委员会工作经费后，拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算报告。
　　　　（七）会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案；拟定物业服务费用分摊及交缴规定的方案，业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法的方案。
　　　　（八）监督业主公约的实施。
　　　　（九）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
　　　　（十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，并配合解决管理服务中的重大问题。
　　　　（十一）协调业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷。
　　　　（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管。
　　　　（十三）_________。
第十条　业委会主任与副主任职责
　　业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行以下职责：
　　　　（一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作。
　　　　（二）管理业主大会业主委员会印章、档案资料。
　　　　（三）完成业主委员会交办的工作。
　　　　（四）接受物业管理主管部门的培训和指导。
　　　　（五）_________。
　　业主委员会副主任协助主任工作。
第十一条　业委会委员职责
　　业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。
第十二条　业主投票权确定
　　首次业主大会会议业主在业主大会上的投票权数按政府规定（以下的第一项）执行，首次业主大会会议后业主的投票权数，采用下列第_________项的办法确定：
　　　　（一）按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积计算，以1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的余数部分采用四舍五入方法计算。
　　　　（二）_________。
第十三条　业主大会会议制度
　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　定期会议由业主委员会于每_________年的第_________季度组织召开。
　　有下列情况之一的，由业主委员会及时组织召开业主大会临时会议：
　　　　（一）20％以上业主提议的。
　　　　（二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的。
　　　　（三）_________。
第十四条　业主大会会议召集与组织
　　业主大会会议由业主委员会组织召开，并负责会议的通知、资料收集、意见征询、表决票发放与回收、会务组织、会议记录等工作。
第十五条　业主大会会议通知
　　召开业主大会会议，于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告；发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理时，也要及时通知和公告；并同时告知街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会。
第十六条　业主大会会议形式
　　本物业管理区域内业主大会会议一般采取[书面征求意见]／[集体讨论]形式，须有本物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加方为有效。
第十七条　业主大会会议的参加
　　业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。
　　单位业主派代表持有效的委托证明资料参加业主大会会议。
　　业主应参加业主大会会议。业主不出席，也不委托他人参加业主大会会议的，视为弃权，但必须遵守业主大会作出的决定。
第十八条　[此条可选]业主代表参加会议
　　鉴于本物业管理区域内业主人数较多，以_________[个单元]／[个楼层]／[幢]为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
　　业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权，但业主必须遵守业主大会作出的决定。
第十九条　业主大会会议表决形式与程序
　　业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。
　　业主大会会议的表决按以下程序进行：
　　　　（一）公告表决事项与内容、监票人。
　　　　（二）发放、回收表决票。
　　　　（三）公开计票。
　　　　（四）宣布投票结果。
　　公开计票要有不少于10名非业主委员会委员的业主及1／2以上业主委员会委员参加，并对计票的相关情况予以书面签字认可。
　　业主大会作出重大事项的决定、选举业主委员会委员，采用书面形式签字表决，表决人要在表决票发放和回收登记册上签字。
　　表决情况由业主委员会进行书面记录。
第二十条　业委会会议
　　业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集、主持，每_________[月]／[季度]／[半年]定期召开一次。
　　业主大会会议结束后_________日内，业主委员会召开业主委员会会议，讨论研究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。
　　经1／3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，及时召开业主委员会会议，会议召开3日前要通知全体委员。
　　业主委员会会议有1／2以上委员出席方为有效。进行表决时，每位委员拥有一票表决权。
第二十一条　业主大会与业委会决定
　　业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、本规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　业主委员会作出决定，必须经全体委员1／2以上同意。
　　业主大会尊重物业管理企业的合法权益，涉及到物业管理企业的，就有关事项进行事前协商。
　　业主大会、业主委员会依法履行职责，不作违反法律、法规的决定，不作与物业管理无关的决定。
第二十二条　会议记录与议事文件签发
　　业主委员会负责对业主大会会议、业主委员会会议进程及会议决定进行书面记录；业主大会、业主委员会的会议决定等在内的议事文件由业主委员会发布或签署；并由出席会议的委员签字存档。
　　业主大会、业主委员会的决定，由业主委员会在决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知当地物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会。
第二十三条　业委会委员选举、补选、变更
　　业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、补选、终止资格。
　　业主委员会委员候选人从_________[单元代表]／[楼层代表]／[幢代表]中推选，代表的产生要经相应区域内持1／2以上投票权的业主书面同意。
　　候选人基本情况在正式选举15日前张榜公示。
　　业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1／2以上通过，且得票多的当选。候选人得票相等不能排位当选的，对得票相等的候选人再次选举确定。已选出的业主委员会委员人数少于规定人数的，采用下列第_________款的办法确定：
　　　　（一）在当选之外的其他候选人中再次选举确定。
　　　　（二）按得票多少排序从比缺额数多2名的已当选外其他得票较多的候选人中再次选举确定。
　　业主委员会委员因故缺额时，在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，及时召开业主大会会议补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。
　　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。
第二十四条　业委会委员资格中止与终结
　　业主委员会的委员接受业主监督，有下列情形之一的，其委员资格自动中止：
　　　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的。
　　　　（二）有犯罪行为的。
　　　　（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的。
　　　　（四）拒不履行业主义务的。
　　　　（五）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。
　　　　（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的。
　　　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　前款（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或中止的，业主委员会要记录并保存相关资料。
　　业主委员会委员变更或资格中止的，自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。
第二十五条　业委会换届
　　业主委员会任期届满前要完成换届选举工作。其届满2个月前，组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、[单元代表]／[楼层代表]／[幢代表]中推选的部分非委员业主组成。
　　换届选举筹备组在当地物业管理主管部门和街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会要报告任期内的工作情况。
　　业主委员会任期届满之日起10日内，要将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。
第二十六条　业委会备案
　　业主委员会的产生、变更、换届、终止等的备案工作，按照《成都市物业管理业主大会规程》的规定执行。
第二十七条　物业管理相关移交
　　业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会要按照法规、政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。
第二十八条　物业服务合同签订
　　业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会要在30日内和业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
第二十九条　专项维修资金使用与续筹
　　本物业管理区域内的业主建立专项维修资金保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其缴存标准、管理、使用和监督执行成都市的房屋专项维修资金管理办法的有关规定。
　　使用专项维修资金，一般由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法批准，并报物业管理主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业账户。
　　一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次专项维修资金30％时，由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹专项维修资金。
　　对不执行成都市的房屋专项维修资金管理办法的有关规定缴存、续筹专项维修资金的业主，由业主委员会在物业管理区域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以起诉。
第三十条　共用部位、共用设施设备经营与收益分配
　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与经营单位签订有关协议，业主所得收益主要用于补充专项维修资金，由业主大会决定业主委员会提出的分配、使用方案。
第三十一条　业主大会与业委会工作经费
　　业主大会和业主委员会依法开展工作的经费由全体业主承担，不包含在本物业区域内物业服务费中，经费的分摊、交缴及管理使用办法由业主大会另行决定。
　　业主大会和业主委员会的工作经费开支包括：业主大会会议和业主委员会会议、必要的日常办公等费用。该款项由业主委员会进行管理，由业主大会监督，并定期以书面形式在本物业管理区域内公告使用情况，接受业主质询。
第三十二条　印章管理与使用
　　业主委员会按政府有关规定建立健全印章管理制度。印章由业主委员会主任负责管理，并按规定使用。除业主委员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业服务费标准、签订物业服务合同等以外需使用印章的，由业主委员会会议决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应责任。
第三十三条　业主大会与业委会档案资料管理
　　业主大会及其业主委员会的议事文件、资料，由专人负责定期收集、整理、立卷和存档。
　　业主大会建立下列档案资料：
　　　　（一）各类会议记录、纪要。
　　　　（二）业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料。
　　　　（三）各届业主委员会备案登记的材料。
　　　　（四）业主、使用人清册。
　　　　（五）订立的物业服务合同。
　　　　（六）有关法律、法规和业务往来文件。
　　　　（七）业主和使用人的书面意见。
　　　　（八）专项维修资金收支情况清册。
　　　　（九）其他有关材料。
第三十四条　业主大会解散
　　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散，在解散前，业主大会、业主委员会要在当地主管部门和街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
　　业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。
第三十五条　规则的通过
　　本规则经_________年_________月_________日首次业主大会会议全体业主所持投票权2／3以上通过，自通过之日起生效。
第三十六条　规则修改与补充
　　业主大会会议通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。
第三十七条　规则备案
　　制定和修改的业主大会议事规则，按规定报当地物业管理主管部门备案。
第三十八条　规则保存与执有
　　本规则业主各执1份，业主委员会保存3份，当地物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会各1份。
_________[区]／[市]／[县]_________（物业名称）物业管理业主大会
_________年____月____日

附件

1、本示范文本中未订立事项可以用×表示；
2、本示范文本[]中的内容，据实填写在其前面的空格中；
3、可根据实际情况对文本有关条款予以选择、调整、补充；
4、召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则，对业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、物业使用人的合法权益。

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