商业物业管理方案

商业物业管理方案（精选3篇）

商业物业管理方案 篇1

　　第一部分

　　项目物业管理的定位及总思路

　　一、本项目物业管理的定位

　　(一)、本项目业态对物业管理的要求

　　1、本项目业态对物业管理的基本要求

　　本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

　　1)、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护;

　　2)、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调;

　　3)、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理;展开相应的物业服务经营活动;

　　4)、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。

　　2、本项目业态对物业管理的特殊要求

　　除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

　　1)、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务;

　　2)、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作;

　　3)、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书;

　　4)、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题;

　　5)、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

　　(二)、本项目物业管理的定位

　　1、本项目物业管理的档次

　　本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。

　　2、本项目物业管理形式

　　根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。

　　3、本项目物业管理的定位

　　按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。

　　二、本项目物业管理的总思路

　　本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

　　第二部分

　　本项目物业管理体系的建立

　　一、本项目物业管理的模式构想

　　按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

　　二、本项目物业管理组织构架

　　本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

　　1、基本组织机构建立的模式

　　本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

　　2、本项目的基本组织机构图

　　总 经 理

　　品牌物业顾问

　　3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构

　　1)、品牌物业顾问

　　该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

　　品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。

　　该部门一般需1~2名资深顾问。

　　2)、工程部

　　该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。

　　该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

　　3)、绿化保洁部

　　该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。

　　该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

　　4)、保安部

　　该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

　　该部门设保安队长1人，保安人员3人。

　　5)、酒店部

　　该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

　　该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

　　6)、商业部

　　该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，

　　该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

　　7)、多经部

　　该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。

　　该部门设置人员2名。

　　8)、财务部

　　该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

　　该部门设置会计1名，出纳1名。

　　三、本项目物业管理运作条件

　　1、在销售现场提供物业管理场所;

　　2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议;

　　3、一定数量的启动资金;

　　4、明确后期物业管理制作方案。

　　第三部分

　　物业管理介入时机和介入方式

　　一、本项目物业管理介入时机

　　物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

　　二、本项目物业管理介入方式

　　物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

　　1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务;

　　2、保安服务;

　　3、提供专门关于物业的咨询台。

　　第四部分

　　常规服务和特约服务

　　一、常规服务

　　客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：

　　1、清洁卫生;

　　2、安全保卫;

　　3、房屋维修;

　　4、房屋管理;

　　5、电梯升降;

　　6、报刊发放，文件传递;

　　二、特约性服务

　　为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：

　　1、餐饮服务;

　　2、商务办公;

　　3、家政;

　　4、装修;

　　5、医疗服务;

　　第五部分

　　本项目物业经营管理内容

　　一、本项目酒店公寓的经营服务

　　本项目酒店公寓的经营服务包括：

　　1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用;

　　2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。

　　二、本项目商铺的经营服务

　　商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

　　第六部分

　　本项目物业管理运行成本收益估算

　　一、物业管理运行成本

　　项目名称金额(元)备注

　　物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

　　物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%

　　物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元

　　服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出

　　合计589720

　　二、收益计算

　　项目名称金额(元)备注

　　物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取

　　车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费

　　一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金

　　二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金

　　酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

　　合计1037158

　　三、利润计算

　　利润=收入计算-物业管理运行成本

　　=1037158-589720=447438(元)

　　物业管理计划书四：

　　一、公司筹建：

　　1. 出资人情况：法人与自然人

　　2. 物业管理企业的组建条件

　　1)企业名称的确定;

　　2) 企业住所;

　　3) 法定代表人;

　　4) 注册资本;

　　5) 公司章程;

　　6) 公司从业人员。

　　3. 物业管理企业的设立

　　在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。

　　4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级

　　1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30 人，

　　企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

　　2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

　　3) 资质三级企业：注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。

商业物业管理方案 篇2

　　物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。

　　物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

　　一、工贸大厦管理

　　工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。

　　二、停车塌管理

　　现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

　　三、服务内容

　　依据物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

　　一、物业管理顾问服务

　　建筑期间管理顾问服务

　　提供大楼图则专业意见

　　提供大楼设施专业意见

　　提供大楼建材专业意见

　　预估大楼管理运作成本

　　大楼管理进度检讨、停车场管理建议

　　大楼竣工验收证核发前的管理服务工作

　　建议制定租约条款

　　订定管理守则

　　员工培训计划

　　财务预算

　　用户搬进及装修期间的管理服务工作

　　移交大楼单位与租户程序

　　装修工程及物料运送控制程序

　　保安控制

　　进入控制

　　安全控制

　　(一)、建筑期管理顾问服务

　　1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：

　　在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；

　　节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；

　　在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

　　2、服务内容

　　1)提供大楼图则专业意见

　　就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

　　2)提供大楼设施专业意见

　　就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

　　大楼设施包括：

　　电梯

　　消防设备

　　电气设备

　　照明设备

　　给/排水系统大楼自动化系统

　　垃圾处理设备洗窗机设备

　　后备发电机设备大楼广播系统

　　停车场管理系统等

　　3)提供大楼建材专业意见

　　就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

　　4)预估大楼管理运作成本

　　就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

　　5)大楼管理进度检讨

　　本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

　　分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：

　　当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；

　　就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够。

商业物业管理方案 篇3

　　一、消防演练的内容：

　　1、报警与接警；

　　2、初期火灾的扑救；

　　3、人员的逃生、自救、疏散和重要物品的转移；

　　4、火灾现场的安全保卫。

　　二、消防演练的阶段划分：

　　1、由各部门为单位在安全员的组织指导下，熟悉在消防突发事件中各自的职责和任务，熟练掌握每一种消防器材的性能和用途，掌握火灾中基本的自救和逃生方法，保障自身和财产的安全。

　　2、成立消防演练领导小组，明确责任，严格组织实施演练活动，确保演练活动顺利完成，达到预期效果。

　　3、全体人员都要参加，把演练当成实战，认真对待；担任警戒任务的员工要提高警惕，防止在演练当中不法分子趁火打劫。

　　4、具体步骤

　　（1）火情设定为营业期间柜台内线路老化、漏电打火，引燃周边易燃物品。

　　（2）发现火情后，立即展开消防预案，拨打火警电话119并拉响警报，切断行内所有电路。柜员保护好现金、重要空白凭证等贵重物品。

　　（3）易燃物较多，因此火势发展较快。安全员负责组织人员疏散，疏散时身体尽量压低，用毛巾或衣物打湿掩住口鼻，有秩序地撤离现场。

　　（4）另外两名员工立即使用灭火器扑灭火灾。

　　5、总结三、演练要求：

　　1、加强领导，确保演练工作达到预期目的。在行领导的统一部署下，全行人员要高度重视，提高认识，积极参加，确保演练效果。

　　2、各部门要组织好员工积极参加演练学习，增强自己处理火灾隐患、躲避火灾危险的能力等消防技能。

　　3、演练结束后，办公室要对这次演练活动进行认真的总结，针对演练中出现的问题要及时进行整改，设施、器材需要更新的立即请示行领导进行解决，个别员工需要补课的要坚决补上，不能使任何一人缺课。对于各部门的消防安全责任制要再次加以明确和落实。

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