房屋租赁的租金支付与相关问题的处理

　　一、房屋租赁合同中租金的支付约定：

　　1、承租人应当按照约定的期限支付租金;

　　2、对支付期限没有约定或者约定不明确：

　　a.可以补充协议;

　　b.无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。

　　3、按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：

　　a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;

　　b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　二、承租人延付租金，出租人应当如何处理?

　　(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的：出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　(2)《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。

　　三、因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有哪些救济权利?

　　《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。

　　次承租人代付租金抗辩权必须具备以下条件：

　　(1)次承租人必须是合法转租第三人，包括违反转租因超过6个月异议期转为合法转租第三人;

　　(2)次承租人代付范围包括欠付的租金和违约金;

　　(3)代付租金和违约金超出其应付的租金数额的次承租人产生折抵租金权或追偿权。

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