小产权房买卖合同

近年来，随着房价的不断上涨，加之外来人口的增多，城乡接合部农村宅基地上的楼房吸引了越来越多人购买。这些房子因没有房产证而被称为“小产权房”，虽然价格低廉、交通便利，但由于宅基地的买卖受法律制约，因而，其买卖有着难以规避的法律风险。

案例一：XX年4月，家住济南市历下区的孔先生夫妇购买了一套位于历城区城乡接合部的小产权房，如今，卖方申请法院认定当初房屋买卖合同无效。近日，济南市历城区法院华山法庭已经对此案调解完毕，孔先生虽然拿到了退回的房款和补偿费，但一度属于自己的两层楼又成别人的了。

孔先生夫妇看中的这套房子上下两层，一共230平方米，当初约定的价格是35万元。由于房子是农村宅基地房屋，因而难以办理房产过户手续，只是先签了一份房屋买卖合同。合同中约定，先交付25万元房款，剩余部分待过户手续完成后付清。双方事后才了解到，这套房子属于旧村改造房，国家对其转让有着严格的限定。

卖方多次催促孔先生交付剩余的10万元房款，但由于过户手续未能完成，孔先生拒绝交付。在多次协商未果的情况下，卖方将孔先生夫妇告上了法庭，请求法院认定房屋买卖合同无效，希望把卖出的房子再要回来。孔先生则认为，如今房产早已升值，无论是现值还是拆迁补偿价格都已远远高于原来的价格，因而请求法院判令卖方赔偿经济损失32万元。

最终，法院认定双方买卖房屋的交易行为违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效合同。在法官的调解下，卖方同意退还孔先生已交付的25万元房款，并支付10万元的经济损失费。9月3日，孔先生虽然拿到了35万元，但他并不开心，因为“弄丢”了自己中意的这套上下两层的房产。

案例二、王某系济南某公司的职工，XX年全家从农村搬入省城居住。由于没有房子，所以一直租住他人的房屋。后经人介绍，王某于XX年花9万元购买了农民高某建造的住房，当时二人还签订了购房合同。

XX年8月，高某看到房价飙升，突然向法院起诉要求王某腾房。最终房屋买卖合同被认定无效，王某退出房屋，高某退给王某96000元。

“这种案子经常出现，去年一年我就审理过十几例。”9月10日，济南市历城区法院华山法庭的一位法官介绍说，在具体的案件中，不仅有城市居民购买集体土地上建设的房屋，还有农村居民到邻村购买房屋的情况，“往往是当初因为省钱买了房，等有了纠纷，官司打到法院才知道合同竟然无效”。

1、纠纷处理不能简单化

城市居民购买农村宅基地上的房屋，牵扯到买卖双方的利益和社会的稳定，因此法院在处理此类纠纷时，并非仅仅认定买卖合同无效就结案。平阴县法院执行局局长苏道伟说，处理这类案件既要尊重历史，又要照顾现实，综合权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响。

从基层法院审理的案件来看，由于现在房价上涨较快，因而卖主主张合同无效的现象比较多。“双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，购买方也可主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿。”

2、买卖合同无效买方风险较大

据了解，根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效。

小产权房买卖中，承担法律风险的不仅是买方，卖方也会承担风险。“在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效，而房价一旦出现下跌的情况，买方也同样可以主张合同无效。”但现在来看承担风险的主要还是买方，“如果遇到拆迁的话，买方是难以获得土地补偿费用的”。

3、小产权房买卖合同效力判定

对于小产权房买卖合同的效力，存在两种截然相反的意见，一种观点认为，如果不考虑其他影响合同效力的因素，仅城市居民购买农民集体土地上的房屋而言，应认定合同有效。主要理由在于：（1）法院认定合同无效应以法律和行政法规为依据，而我国法律、行政法规并不明文规定禁止买卖集体土地上的私有房屋。到目前为止，禁止城市居民购买小产权房的主要是：1999年国务院办公厅就发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、XX年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔XX〕28号）、XX年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔XX〕234号）。这些都只是国务院的决定、通知、意见，不能作为认定合同无效的依据。（2）《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。（3）即使集体土地使用权不能转让情况下，由于买卖的标的物只是房子，而房子是农民的私有财产，享有充分的处分权，所以法律没有权力禁止。

另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，违反了法律、行政法规的强制性规定，1故合同应认定无效。法律的确没有明文禁止集体土地上的房屋流转，但笔者仍认为买卖合同无效，主要是基于目前我国房地产交易中普遍遵循的“房地一体”的基本法理。根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”（即“房随地走”）和第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”（即“地随房走”）的规定，我国的国有建设用地实行的是所谓“房地一体主义”，这不仅是基于法理，也是为了避免“空中楼阁”的存在。对于集体土地上房屋的买卖，这一原则同样适用。所以一旦集体土地上的房屋所有权主体发生变化，意味着该房屋下的集体土地使用权也发生流转，而这是法律所明文禁止的。因此，法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，内在包含了“禁止其上所建房屋的流转”，否则该条文将形同虚设。

从《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定当然推出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。笔者认为，这种理由是不充分的，法律规范的逻辑构成主要包括行为模式和法律后果，但法律规范中的行为模式并不必然是法律所允许的，正如《刑法》三十二条关于故意杀人的规定：故意杀人的，处死刑，无期徒刑或十年以上有期徒刑。根据这一规定，怎么也不会得出法律允许故意杀人的结论。退一步来说，即使能够推出法律不禁止宅基地使用权流转，那也只是在本集体经济组织成员之间内部转让，因为法律允许这种流转。

再者，由于合同标的不能而无效。除合法要件外，合同的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不可能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。

4、国家明文禁止买卖小产权房

XX年1月，国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”XX年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和非法建造的住宅发放土地使用证。”

5、买卖过程中要注意的事项：

１、看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

2、看是否符合城市规划。城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划， 拆除的可能性才会减少。

3、看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

4、只买现房（警惕中途停工）；

5、只买开发规模大的小区（法不责众）；

6、买和当地村民混居的小区（你不能拆了三楼留四楼吧）；

7、买集中开发小产权房的区域（成规模了你能咋地）；

8、最好打听一下开发商的背景，有政府背景的优先考虑（最好是镇长、乡长的儿子）；

9、签订合同时预见可能出现的风险。像卖方反悔要向卖方支付足够数额的赔偿金。
 

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