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买卖不破租赁

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  「案情介绍」

  1990年,安某与本市某区房管所签订合同,约定安某承租某区房管所直属管辖的两间公房(建筑面积为21.5平方米)作为商业营业用房,租期为3年。租期届满后,安某仍按月支付房租,某区房管所也按月收取房租,直至1996年底。后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回,并于1997年10月以3千元的价格卖给了该区住户任某。安某诉至法院,要求继续承租该房。

  「审判结果」

  法院经调查审理后认为,原告安某系房屋承租人,对房屋享有合法承租和使用权。被告认为原告转租房屋的证据不足,其收房行为不妥。考虑第三人任某以善意取得房产且无过错,房产不宜返还,故被告应向原告提供同等条件的出租房屋或经济补偿。因此判决,某区房管所在其负责管理的辖区内为原告安某安置平方两间(建筑面积不低于21.5平方米),逾期不能履行,被告须向原告支付补偿费十三万元。

  「本案评析」

  本案中,涉及到以下几个法律问题:

  一。 合同的期限。

  合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款,应在合同中明确规定,在此期限内双方享有合同约定的权利、承担合同约定的义务。当该期限届满时,合同失去效力即不再约束双方当事人。但双方当事人可以协商延长合同的期限,只要双方协商一致达成合意,该合同即可以继续有效。 在这种情况下,双方为意思表示的方式有两种:一种是明示的,比如签订协议延长合同;另一种是默示的,即双方用行动表示愿意继续履行合同。如本案中,双方所签合同的期限是3年,但当合同有效期限届满后,承租方仍按月支付租金即承担约定的义务,出租方也继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。 那么,延长后的合同,其期限至何时为止呢?由于双方并未约定,故应视为一未约定期限的合同。此种合同,双方均有权随时终止,但应给予对方合理的准备时间。具体到房屋租赁合同中,即房屋产权人应提前一个月通知承租人,以便其另寻住所。本案的被告就是因为未遵守此法律规定,故其终止承租关系的意思表示违法无效。

  或许有人会问,现在该房屋已被转让,原房屋租赁合同是否应该终止呢?这就涉及到房屋租赁法律关系中的两个重要的法律制度:买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。

  二。买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。

  (一) 买卖不破除租赁。它是指租赁房屋被买卖的场合,承租人对于该房的使用权,不因买卖而受到影响。它的要件是:a须有房屋租赁合同;b须房屋已交付承租人使用;c须房屋被买卖。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权,受到承租人对于该房用益权的抗辩,从而不能使租赁关系被破除而终止,该租赁关系仍然存在,承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。

  (二)承租人的优先购买权。《最高法院民法通则意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”在本案中,被告如要出卖房屋须履行通知义务即提前3个月通知承租人,而且应询问承租人有无购房意向,以便于承超人行使他的优先购买权。若不履行此义务,就有可能使房屋买卖合同被宣告无效,而由此承担相应的民事责任。

  既然被告出售房屋的行为是违法的,则其与买受人任某之间的房屋买卖合同即理应无效。为什么任某无需退还房屋呢?这又涉及到民法中的一个重要的物权法律制度:善意占有制度。

  三。善意占有制度。

  善意占有是指非法占有人在占有某项财产时,不知道 或不应当知道其占有为非法。善意占有是诚实的占有,受占有制度的 特别保护,在一定条件下甚至可以对抗所有人的物上请求权。如第三 人系不知道亦不可能知道转让人为无权转让人的善意受让人,须区别 对待:a如非法转让人系依所有人的意思取得物之占有的占有人,所 有人不能请求善意第三人返还原物及收益,只能请求非法转让人赔偿 损失。b如非法转让人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之 占有的不法占有人,所有人或合法占有人在法律规定的除斥期间内, 可请求善意第三人返还原物(但不能请求还收益),如善意第三人是 在公开市场上受让财产的,所有人或合法占有人在请求返还原物时, 须补偿其受让时所付的价金;如善意第三人受让的财产为金钱和有价 证券,所有人或合法占有人则不能请求其返还。本案中,转让房屋的虽然是房屋所所有人,但是他处分房屋的权利受到法律上优先购买制度的约束,故该卖房行为应属无效。但第三人任某并不知道所有人的处分权受到了限制,所以为善意第三人,她可以根据善意占有制度来对抗原告的主张,原告的损失可由有过错的所有人给予补偿。

  由于我国的房地产法律制度多年来一直不够完善,历史遗留问题较多。加之近年来经历由计划经济体制向市场经济体制的转型,房屋承租人与产权人的纠纷屡见不鲜。我们借这个具有典型性的案例,向大家浅显地讲解一下房地产法律中的几个重要的法律制度,希望有助于您利用法律武器保护自己的合法权益。


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